ALOS3

Maior empresa de shopping centers do Brasil, criada em 2023 pela fusão da Aliansce Sonae com a brMalls. Detém participação em dezenas de shoppings espalhados por todas as regiões do país, somando alguns milhões de metros quadrados de área bruta locável, e administra parte relevante deles para terceiros. Listada no Novo Mercado sob ALOS3, é corporação sem controlador definido. Depois da fusão, passou por um processo de venda de ativos não estratégicos e redução de dívida.

Um shopping center é um negócio imobiliário de aluguel com uma camada de operação em cima. A companhia é dona do imóvel e aluga espaço para lojistas, cobrando aluguel mínimo contratado mais um percentual sobre as vendas da loja. Essa estrutura é o coração da tese: o aluguel mínimo é reajustado por índice de inflação e dá o piso do fluxo, enquanto o percentual sobre vendas captura o crescimento real do varejo. É proteção contra inflação com participação no crescimento.

Além do aluguel, há receita de estacionamento, de mall e mídia (quiosques, publicidade, eventos) e de taxa de administração dos shoppings de terceiros — esta última de capital leve.

O custo é majoritariamente fixo. Uma vez construído o shopping, cada ponto percentual de ocupação adicional cai quase inteiro no resultado, e cada ponto perdido machuca na mesma proporção. Por isso taxa de ocupação, inadimplência de lojistas e custo de ocupação (quanto o aluguel representa das vendas do lojista) são os indicadores que antecipam o resultado.

A tese de longo prazo repousa em duas ideias. A primeira é que shopping bem localizado em cidade grande é um ativo escasso: não se constrói outro do lado, por preço de terreno e por licenciamento. A segunda é que, no Brasil, o shopping não é só ponto de compra — é praça pública climatizada e segura, com serviços, alimentação e lazer, o que o torna mais resistente ao comércio eletrônico do que em mercados desenvolvidos.

Piso estatutário: 25% do lucro, conforme o Estatuto Social. Política declarada: distribuição referenciada em FFO (Funds From Operations), e não no lucro contábil. Começou em 25% do FFO e passou a 50% do FFO. Frequência e forma: dividendos MENSAIS — guidance de R$ 0,29 por ação ao mês de dez/2025 a dez/2026. Base de distribuição: FFO, não lucro. Num shopping o lucro contábil é distorcido pela reavaliação das propriedades para investimento, então payout medido sobre lucro não descreve a política. Declarado x praticado: 36% de mediana sobre lucro contábil contra 50% do FFO — bases diferentes, não um payout menor.