Com as premissas atuais, o modelo P/VPA estima preço justo de R$ 3,52; a cotação de R$ 34,41 está 876,9% acima. TIR estimada de -12,0% ao ano — 18,5 pp abaixo da NTN-B real (IPCA+6,5%).
Estimativa de um modelo com premissas ajustáveis por você. Não é recomendação de investimento nem análise nos termos da Resolução CVM 20.
Maior empresa de shopping centers do Brasil, criada em 2023 pela fusão da Aliansce Sonae com a brMalls. Detém participação em dezenas de shoppings espalhados por todas as regiões do país, somando alguns milhões de metros quadrados de área bruta …
- ✓ Localização insubstituível: shopping consolidado em região densa não pode ser replicado ao lado, por preço de terreno e por licenciamento
- ✓ Contratos de aluguel com mínimo reajustado por inflação mais percentual sobre vendas — piso protegido e participação no crescimento real do varejo
- ✓ Escala pós-fusão: maior portfólio do país, com poder de negociação com redes varejistas nacionais e diluição de custo administrativo
- ▲ Comércio eletrônico avançando sobre categorias historicamente âncora do shopping, como vestuário e eletrônicos
- ▲ Sensibilidade ao ciclo de consumo e ao crédito: em recessão, vendas caem, o percentual sobre vendas encolhe e a inadimplência de lojistas sobe
- ▲ Custo de ocupação elevado pressiona o lojista e limita reajuste real do aluguel — há um teto prático para o repasse
A barra é o lucro por ação do exercício; a parte dourada é o que virou dividendo. O quanto a barra está cheia é o payout daquele ano. Barra hachurada = distribuiu mais do que lucrou. Topo tracejado = lucro do ano ainda não apurado, então o payout é desconhecido — não é payout de 100%. Ano marcado como parcial é o exercício em curso, com dividendo acumulado só até aqui.
O negócio
Maior empresa de shopping centers do Brasil, criada em 2023 pela fusão da Aliansce Sonae com a brMalls. Detém participação em dezenas de shoppings espalhados por todas as regiões do país, somando alguns milhões de metros quadrados de área bruta locável, e administra parte relevante deles para terceiros. Listada no Novo Mercado sob ALOS3, é corporação sem controlador definido. Depois da fusão, passou por um processo de venda de ativos não estratégicos e redução de dívida.
Como ganha dinheiro
Um shopping center é um negócio imobiliário de aluguel com uma camada de operação em cima. A companhia é dona do imóvel e aluga espaço para lojistas, cobrando aluguel mínimo contratado mais um percentual sobre as vendas da loja. Essa estrutura é o coração da tese: o aluguel mínimo é reajustado por índice de inflação e dá o piso do fluxo, enquanto o percentual sobre vendas captura o crescimento real do varejo. É proteção contra inflação com participação no crescimento.
Além do aluguel, há receita de estacionamento, de mall e mídia (quiosques, publicidade, eventos) e de taxa de administração dos shoppings de terceiros — esta última de capital leve.
O custo é majoritariamente fixo. Uma vez construído o shopping, cada ponto percentual de ocupação adicional cai quase inteiro no resultado, e cada ponto perdido machuca na mesma proporção. Por isso taxa de ocupação, inadimplência de lojistas e custo de ocupação (quanto o aluguel representa das vendas do lojista) são os indicadores que antecipam o resultado.
A tese de longo prazo repousa em duas ideias. A primeira é que shopping bem localizado em cidade grande é um ativo escasso: não se constrói outro do lado, por preço de terreno e por licenciamento. A segunda é que, no Brasil, o shopping não é só ponto de compra — é praça pública climatizada e segura, com serviços, alimentação e lazer, o que o torna mais resistente ao comércio eletrônico do que em mercados desenvolvidos.
Política de dividendos
O que a companhia se compromete a pagar e o que ela pagou de fato. A distância entre os dois é a informação — nenhum dos dois se interpreta sozinho.
Piso estatutário: 25% do lucro, conforme o Estatuto Social. Política declarada: distribuição referenciada em FFO (Funds From Operations), e não no lucro contábil. Começou em 25% do FFO e passou a 50% do FFO. Frequência e forma: dividendos MENSAIS — guidance de R$ 0,29 por ação ao mês de dez/2025 a dez/2026. Base de distribuição: FFO, não lucro. Num shopping o lucro contábil é distorcido pela reavaliação das propriedades para investimento, então payout medido sobre lucro não descreve a política. Declarado x praticado: 36% de mediana sobre lucro contábil contra 50% do FFO — bases diferentes, não um payout menor.
O que protege e o que quebraria
Único momento de duas colunas na página: as duas listas são paralelas e se leem em par, não em sequência.
- ✓ Localização insubstituível: shopping consolidado em região densa não pode ser replicado ao lado, por preço de terreno e por licenciamento
- ✓ Contratos de aluguel com mínimo reajustado por inflação mais percentual sobre vendas — piso protegido e participação no crescimento real do varejo
- ✓ Escala pós-fusão: maior portfólio do país, com poder de negociação com redes varejistas nacionais e diluição de custo administrativo
- ✓ Receita de administração de shoppings de terceiros, de capital leve e margem alta
- ✓ No Brasil, o shopping é praça pública climatizada e segura, com serviços e lazer — função social que o comércio eletrônico não substitui
- ✓ Base de lojistas diversificada por segmento, que reduz o impacto da quebra de qualquer rede isolada
- ✓ Ativos imobiliários reais como colateral, que sustentam captação a custo mais baixo
- ▲ Comércio eletrônico avançando sobre categorias historicamente âncora do shopping, como vestuário e eletrônicos
- ▲ Sensibilidade ao ciclo de consumo e ao crédito: em recessão, vendas caem, o percentual sobre vendas encolhe e a inadimplência de lojistas sobe
- ▲ Custo de ocupação elevado pressiona o lojista e limita reajuste real do aluguel — há um teto prático para o repasse
- ▲ Intensidade de capital: expansão, revitalização e retrofit consomem caixa relevante e recorrente
- ▲ Alavancagem herdada da fusão, com dívida sensível a CDI e a inflação
- ▲ Sensibilidade a juros por dois canais: custo da dívida e taxa de desconto usada para avaliar ativos imobiliários
- ▲ Ausência de controlador definido, que já produziu disputas de governança em corporações brasileiras
- ▲ Risco de execução na integração das duas companhias fundidas, com sistemas, cultura e portfólio a consolidar
- ▲ Concentração de resultado em poucos shoppings dominantes do portfólio
- ◆ Captura plena das sinergias da fusão Aliansce Sonae com brMalls, ainda em maturação
- ◆ Venda de ativos não estratégicos e de participações minoritárias, com uso do recurso para reduzir dívida
- ◆ Expansão de áreas locáveis e projetos multiuso (torres residenciais e comerciais) sobre terrenos já detidos ao lado dos shoppings
- ◆ Crescimento de mall e mídia, receita de alta margem que não depende de área locável adicional
- ◆ Retomada do consumo e queda de juros, que atuam simultaneamente sobre resultado e sobre a avaliação dos ativos
Só operações a mercado de pessoas ligadas à companhia (diretoria, conselhos, controlador). Remuneração em ações, opções e subscrições ficam de fora. A CVM divulga o grupo, não o nome da pessoa.
Barra = saldo líquido do mês (verde: insiders compraram na líquida; vermelho: venderam). Linha tracejada = cotação média mensal. preço sem ajuste
| Data | Quem | Op. | Papel | Qtd | Preço médio | Volume |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 16/04/26 | Diretoria | V | ALOS3 | 90.000 | R$ 31,72 | R$ 2,9 mi |
| 14/04/26 | Diretoria | V | ALOS3 | 15.000 | R$ 33,30 | R$ 499,5 mil |
| 11/02/26 | Cons. Administração | V | ALOS3 | 300.000 | R$ 31,53 | R$ 9,5 mi |
| 11/02/26 | Diretoria | V | ALOS3 | 50.664 | R$ 31,50 | R$ 1,6 mi |
| 10/02/26 | Diretoria | V | ALOS3 | 50.600 | R$ 31,50 | R$ 1,6 mi |
| 09/02/26 | Cons. Administração | V | ALOS3 | 20.000 | R$ 31,53 | R$ 630,6 mil |
| 06/02/26 | Cons. Administração | V | ALOS3 | 700.000 | R$ 31,53 | R$ 22,1 mi |
| 05/02/26 | Diretoria | V | ALOS3 | 4.200 | R$ 31,10 | R$ 130,6 mil |
| 04/02/26 | Diretoria | V | ALOS3 | 201.000 | R$ 30,73 | R$ 6,2 mi |
| 21/01/26 | Diretoria | V | ALOS3 | 15.000 | R$ 28,90 | R$ 433,5 mil |
| 04/12/25 | Cons. Administração | V | ALOS3 | 500.000 | R$ 29,61 | R$ 14,8 mi |
| 13/11/25 | Cons. Administração | C | ALOS3 | 550.500 | R$ 28,16 | R$ 15,5 mi |
| 29/05/25 | Diretoria | V | ALOS3 | 800 | R$ 22,37 | R$ 17,9 mil |
| 15/04/25 | Diretoria | V | ALOS3 | 3.000 | R$ 19,70 | R$ 59,1 mil |
| 25/03/25 | Diretoria | V | ALOS3 | 3.000 | R$ 19,52 | R$ 58,6 mil |
| 18/03/25 | Diretoria | V | ALOS3 | 1.900 | R$ 19,61 | R$ 37,3 mil |
| 25/02/25 | Diretoria | V | ALOS3 | 2.000 | R$ 18,71 | R$ 37,4 mil |
| 20/02/25 | Diretoria | V | ALOS3 | 1.000 | R$ 19,17 | R$ 19,2 mil |
| 18/02/25 | Diretoria | V | ALOS3 | 1.300 | R$ 19,70 | R$ 25,6 mil |
| 11/02/25 | Diretoria | V | ALOS3 | 1.000 | R$ 19,47 | R$ 19,5 mil |
| 04/02/25 | Diretoria | V | ALOS3 | 1.000 | R$ 19,00 | R$ 19,0 mil |
| 30/01/25 | Diretoria | V | ALOS3 | 55.082 | R$ 19,27 | R$ 1,1 mi |
| 07/01/25 | Diretoria | V | ALOS3 | 61.000 | R$ 18,09 | R$ 1,1 mi |
| 06/01/25 | Diretoria | V | ALOS3 | 2.000 | R$ 18,12 | R$ 36,2 mil |
| 26/12/24 | Diretoria | V | ALOS3 | 700 | R$ 18,23 | R$ 12,8 mil |
| 05/12/24 | Diretoria | V | ALOS3 | 2.000 | R$ 19,61 | R$ 39,2 mil |
| 26/11/24 | Diretoria | V | ALOS3 | 3.000 | R$ 21,83 | R$ 65,5 mil |
| 25/11/24 | Diretoria | V | ALOS3 | 5.500 | R$ 21,51 | R$ 118,3 mil |
| 22/11/24 | Diretoria | V | ALOS3 | 6.500 | R$ 21,25 | R$ 138,1 mil |
| 21/11/24 | Diretoria | V | ALOS3 | 9.500 | R$ 21,10 | R$ 200,4 mil |
| 24/10/24 | Diretoria | V | ALOS3 | 50.000 | R$ 21,98 | R$ 1,1 mi |
| 22/10/24 | Diretoria | V | ALOS3 | 900 | R$ 22,12 | R$ 19,9 mil |
| 15/10/24 | Diretoria | V | ALOS3 | 800 | R$ 22,48 | R$ 18,0 mil |
| 10/09/24 | Diretoria | V | ALOS3 | 1.650 | R$ 22,87 | R$ 37,7 mil |
| 27/08/24 | Diretoria | V | ALOS3 | 840 | R$ 23,80 | R$ 20,0 mil |
| 15/08/24 | Diretoria | V | ALOS3 | 800 | R$ 23,50 | R$ 18,8 mil |
| 04/07/24 | Cons. Administração | V | ALOS3 | 223.600 | R$ 21,69 | R$ 4,9 mi |
| 07/02/24 | Cons. Administração | V | ALOS3 | 100.000 | R$ 24,63 | R$ 2,5 mi |
| 31/01/24 | Diretoria | V | ALOS3 | 130.000 | R$ 24,73 | R$ 3,2 mi |
| 24/01/24 | Diretoria | V | ALOS3 | 40.500 | R$ 24,72 | R$ 1,0 mi |
| 15/01/24 | Diretoria | V | ALOS3 | 757 | R$ 25,72 | R$ 19,5 mil |
| 10/01/24 | Diretoria | V | ALOS3 | 700 | R$ 25,48 | R$ 17,8 mil |
| 05/01/24 | Diretoria | V | ALOS3 | 10.700 | R$ 25,34 | R$ 271,2 mil |
| 03/01/24 | Diretoria | V | ALOS3 | 700 | R$ 25,61 | R$ 17,9 mil |
| 20/12/23 | Diretoria | V | ALOS3 | 115.000 | R$ 26,15 | R$ 3,0 mi |
| 13/12/23 | Diretoria | V | ALOS3 | 1.200 | R$ 25,63 | R$ 30,8 mil |
| 29/11/23 | Diretoria | V | ALOS3 | 300 | R$ 25,27 | R$ 7,6 mil |
| 22/11/23 | Diretoria | V | ALOS3 | 700 | R$ 25,70 | R$ 18,0 mil |
| 17/11/23 | Diretoria | V | ALOS3 | 40.400 | R$ 25,21 | R$ 1,0 mi |
| 18/10/23 | Cons. Administração | C | ALOS3 | 156.600 | R$ 22,34 | R$ 3,5 mi |
| 11/10/23 | Cons. Administração | C | ALOS3 | 167.000 | R$ 23,97 | R$ 4,0 mi |
| 11/10/23 | Diretoria | V | ALOS3 | 829 | R$ 23,96 | R$ 19,9 mil |
| 25/09/23 | Diretoria | V | ALOS3 | 876 | R$ 22,73 | R$ 19,9 mil |
| 12/09/23 | Diretoria | V | ALOS3 | 100 | R$ 23,30 | R$ 2,3 mil |
| 17/08/23 | Diretoria | V | ALOS3 | 14.000 | R$ 23,50 | R$ 329,0 mil |
| 12/07/23 | Diretoria | V | ALOS3 | 30.000 | R$ 25,01 | R$ 750,2 mil |
| 11/07/23 | Diretoria | V | ALOS3 | 80.000 | R$ 25,13 | R$ 2,0 mi |
| 10/07/23 | Diretoria | V | ALOS3 | 55.700 | R$ 25,13 | R$ 1,4 mi |
| 21/06/23 | Cons. Administração | V | ALOS3 | 50.000 | R$ 24,65 | R$ 1,2 mi |
| 09/06/23 | Diretoria | V | ALOS3 | 70.900 | R$ 22,47 | R$ 1,6 mi |
| 01/06/23 | Cons. Administração | V | ALOS3 | 27.321 | R$ 22,00 | R$ 601,0 mil |
| 31/05/23 | Diretoria | V | ALOS3 | 2.800 | R$ 22,00 | R$ 61,6 mil |
| 30/05/23 | Diretoria | V | ALOS3 | 106.558 | R$ 21,60 | R$ 2,3 mi |
| 13/02/23 | Diretoria | V | ALOS3 | 14.000 | R$ 17,90 | R$ 250,6 mil |
| 08/02/23 | Diretoria | V | ALOS3 | 14.000 | R$ 17,64 | R$ 247,0 mil |
| 09/01/23 | Cons. Administração | C | ALOS3 | 12.061 | — | — |
| 21/12/22 | Diretoria | V | ALOS3 | 30.000 | R$ 16,69 | R$ 500,6 mil |
| 26/10/22 | Controlador | C | ALOS3 | 372.400 | R$ 20,35 | R$ 7,6 mi |
| 25/10/22 | Controlador | C | ALOS3 | 230.200 | R$ 20,84 | R$ 4,8 mi |
| 24/10/22 | Controlador | C | ALOS3 | 14.700 | R$ 20,84 | R$ 306,4 mil |
| 19/10/22 | Controlador | C | ALOS3 | 126.600 | R$ 20,72 | R$ 2,6 mi |
| 14/10/22 | Controlador | C | ALOS3 | 90.600 | R$ 20,78 | R$ 1,9 mi |
| 13/10/22 | Controlador | C | ALOS3 | 53.200 | R$ 20,80 | R$ 1,1 mi |
| 10/10/22 | Controlador | C | ALOS3 | 800 | R$ 20,85 | R$ 16,7 mil |
| 07/10/22 | Controlador | C | ALOS3 | 539.700 | R$ 21,08 | R$ 11,4 mi |
| 30/09/22 | Diretoria | V | ALOS3 | 131.000 | R$ 19,99 | R$ 2,6 mi |
| 29/09/22 | Diretoria | V | ALOS3 | 131.000 | R$ 19,35 | R$ 2,5 mi |
| 21/09/22 | Controlador | C | ALOS3 | 59.300 | R$ 18,49 | R$ 1,1 mi |
| 20/09/22 | Controlador | C | ALOS3 | 100.000 | R$ 18,49 | R$ 1,8 mi |
| 16/09/22 | Controlador | C | ALOS3 | 736.200 | R$ 18,42 | R$ 13,6 mi |
| 15/09/22 | Controlador | C | ALOS3 | 119.900 | R$ 18,44 | R$ 2,2 mi |
| 14/09/22 | Controlador | C | ALOS3 | 103.900 | R$ 18,45 | R$ 1,9 mi |
| 13/09/22 | Controlador | C | ALOS3 | 4.180.700 | R$ 18,45 | R$ 77,1 mi |
| 06/09/22 | Controlador | C | ALOS3 | 30.000 | R$ 17,80 | R$ 534,0 mil |
| 05/09/22 | Diretoria | V | ALOS3 | 26.938 | R$ 18,21 | R$ 490,7 mil |
| 02/09/22 | Controlador | C | ALOS3 | 3.300 | R$ 17,80 | R$ 58,7 mil |
| 13/06/22 | Cons. Administração | C | ALOS3 | 258.000 | R$ 17,29 | R$ 4,5 mi |
| 10/06/22 | Cons. Administração | C | ALOS3 | 200.000 | R$ 17,71 | R$ 3,5 mi |
| 24/01/22 | Diretoria | V | ALOS3 | 2.000 | — | — |
| 18/01/22 | Cons. Administração | C | ALOS3 | 86.000 | — | — |
| 17/01/22 | Cons. Administração | C | ALOS3 | 564.700 | — | — |
| 14/01/22 | Cons. Administração | C | ALOS3 | 523.600 | — | — |
| 23/11/21 | Cons. Administração | C | ALOS3 | 18.800 | — | — |
| 22/11/21 | Cons. Administração | C | ALOS3 | 180.000 | — | — |
| 19/11/21 | Cons. Administração | C | ALOS3 | 146.900 | — | — |
| 18/11/21 | Cons. Administração | C | ALOS3 | 130.000 | — | — |
| 17/11/21 | Cons. Administração | C | ALOS3 | 500.000 | — | — |
| 16/11/21 | Cons. Administração | C | ALOS3 | 950.000 | — | — |
| 12/11/21 | Cons. Administração | C | ALOS3 | 325.000 | — | — |
| 11/11/21 | Cons. Administração | C | ALOS3 | 670.100 | — | — |
Linhas agrupadas por dia, grupo e papel — preço é a média ponderada das ordens do dia.